Sitios para inmobiliarias uruguayas, desde USD 680 + IVA. Pensados para captar propiedades, sostener la credibilidad ante quien va a firmar una exclusividad, y para que la ficha de una propiedad vendida se baje el mismo día, desde el celular, sin llamarnos.
Casi todas las webs de inmobiliaria que vemos están construidas para pelear una pelea que ya está perdida: aparecer cuando alguien busca “apartamento alquiler Pocitos”. Esa búsqueda se la llevan los portales, y no por diseño: se la llevan porque tienen todo el inventario del país y vos tenés el tuyo.
El resultado es un sitio que copia la estructura de un portal —buscador arriba, grilla de fichas abajo, filtros por barrio y por dormitorios— pero con cuarenta propiedades en vez de cuarenta mil. Al que entra le queda la sensación de haber llegado a un portal vacío, y al que lo administra le queda una máquina de cargar fichas que consume horas y nunca compite. Se gasta el presupuesto entero en replicar lo que Mercado Libre, InfoCasas y Gallito ya hacen, y no queda nada para lo único que un portal no puede hacer por vos.
Y hay una asimetría que conviene mirar de frente: en este negocio el lado escaso no es el comprador, es la propiedad. Compradores e inquilinos hay; lo difícil es que un propietario te elija a vos para vender o alquilar lo suyo, y todavía más difícil es que te firme una exclusividad. Ese propietario, antes de llamarte, entra a tu web. No entra a buscar propiedades: entra a decidir si te confía la suya.
Toda esta página está escrita alrededor de esa idea. Tu web tiene tres trabajos que los portales no pueden hacer: captar propiedades, sostener tu credibilidad como operador y atender bien al que ya te encontró. Y tiene un requisito operativo que decide si sirve o no: que la pueda manejar la persona que atiende el mostrador, no un programador.
Ninguna de las cinco compite con un portal. Todas dependen de que el sitio sea tuyo y de que lo puedas cambiar el día que lo necesitás.
La página más importante de una web de inmobiliaria casi nunca existe: es la que le habla al propietario, no al comprador. Qué hacés vos que no hace publicar solo en un portal, cómo tasás, qué pasa con las visitas, cómo se filtra a quien no tiene garantía, cuánto tarda en promedio una operación como la suya, qué informe recibe y cada cuánto. Una sección de “vendé o alquilá con nosotros” con un formulario corto —dirección, tipo, si está ocupado, teléfono— convierte muchísimo mejor que cualquier grilla de propiedades, porque es la única parte del sitio que responde la pregunta que ese visitante vino a hacerse.
Cuando alguien ve un aviso tuyo en un portal y le interesa, hace una cosa antes de escribir: te busca. Busca tu nombre, el nombre de la inmobiliaria, mira si existís, hace cuánto, quién sos, si hay caras y si hay matrícula. Ese recorrido de treinta segundos define si te escribe a vos o al aviso de al lado. Es tu web haciendo el trabajo de la desconfianza, y es la razón por la que en este rubro las fotos del equipo y la dirección física rinden más que en casi cualquier otro.
No vas a ganar “alquiler apartamento Montevideo”. Sí podés ganar lo específico y lo local: tu nombre, tu zona con tu especialidad, y —sobre todo— las preguntas del proceso. Qué garantías se aceptan y cómo se tramita cada una. Qué papeles hay que juntar para alquilar. Qué gastos tiene una compraventa además del precio. Qué se paga al firmar. Esas búsquedas las hace exactamente la persona que está por operar, casi nadie las responde bien, y el portal no las va a responder por vos porque no es su negocio.
El costo grande de una inmobiliaria no es la publicidad: son las horas de agente. Visitas que no iban a ningún lado, llamadas de gente que no llega al requisito de garantía, consultas por una propiedad que se alquiló hace tres semanas. Buena parte de eso se resuelve en el diseño: decir con claridad qué garantías se aceptan, pedir en el formulario los dos o tres datos que separan una consulta real de una curiosidad, y tener el estado de cada propiedad actualizado. Una web bien armada no te trae más consultas: te trae menos y mejores, y eso en este rubro vale más.
En el portal alquilás visibilidad: si sube el plan, pagás; si cambia el orden, perdés posiciones; si mañana cierra tu categoría, no tenés a quién reclamarle. En tu web los datos de quien consultó son tuyos, el orden lo decidís vos y el dominio también. No es una recomendación de dejar los portales —son un canal real y hay que estar—: es no tener solamente eso, que es la diferencia entre un canal y una dependencia.
Este es el dato que cambia el diseño de la ficha de propiedad y que casi ningún sitio de inmobiliaria uruguaya tiene resuelto, porque es reciente.
La Ley N.º 20.380, promulgada el 25 de setiembre de 2024 y publicada en el Diario Oficial el 7 de octubre de 2024, reguló la actividad de los operadores inmobiliarios y creó el Registro Nacional de Operadores Inmobiliarios, que funciona en el ámbito del Ministerio de Educación y Cultura y es administrado por una comisión honoraria. Alcanza a comisionistas, agentes, corredores, operadores, franquicias y empresas de servicios inmobiliarios que intervienen en compraventas y alquileres, y para inscribirse pide, entre otras cosas, acreditar cursos de operador inmobiliario reconocidos por el Ministerio, estar inscripto ante los organismos fiscales y previsionales y ante los de control de lavado de activos.
Lo que nos toca a nosotros está en el artículo 6, que incluye entre las obligaciones del operador la de “publicar en toda oferta la matrícula correspondiente al número de registro de operador inmobiliario”. Leído en lenguaje de diseño: el número de matrícula no es un dato de la página “Nosotros”: es un campo de la ficha de propiedad. Toda oferta significa toda —la del sitio, la del portal, la del cartel, la de la publicación en redes—, y en la web eso implica que la plantilla de propiedad tiene que tener el lugar previsto y que el dato tiene que salir cargado por sistema y no escrito a mano, porque lo que se escribe a mano en cuarenta fichas se olvida en la cuarenta y uno.
La misma ley prohíbe expresamente la reseña engañosa sobre las características del inmueble, sobre las condiciones de la oferta o sobre los términos de la contratación, e incluye entre las obligaciones dar información veraz sobre el precio y las formas y medios de pago. Traducido a la ficha: los metros y la antigüedad son afirmaciones, no adornos; las fotos con lente muy angular y las imágenes generadas o retocadas de más también dicen algo sobre el inmueble; y si el precio depende de la moneda, de la forma de pago o de gastos que se suman, eso va escrito en la ficha y no “se conversa en la visita”.
Hay una consecuencia práctica más, y es de operación: si el registro se renueva periódicamente, el número y su vigencia son un dato que caduca, y todo dato que caduca tiene que poder editarlo quien se entera de que caducó. En los sitios que hacemos, la matrícula es un campo del panel: se cambia en un lugar y se actualiza en las cuarenta fichas a la vez.
Es la pregunta que hacemos en la primera reunión y la que mejor predice si un sitio va a servir. Si la respuesta es “le escribo al que nos hizo la web”, el sitio ya perdió.
Una inmobiliaria tiene un inventario que se mueve todas las semanas: entra una propiedad, baja el precio de otra, se reserva una tercera, se alquila una cuarta. Ese movimiento es el pulso del negocio y es exactamente lo que un sitio mal armado no puede seguir. La consecuencia visible es esa llamada que todos conocen: alguien pregunta por una propiedad que se vendió en abril y sigue publicada en agosto. Se pierden minutos, se pierde credibilidad, y —con la Ley 20.380 sobre la mesa— publicar como disponible algo que no lo está deja de ser solo un papelón.
Por eso, en los sitios que hacemos, la ficha se diseña como una pieza operable antes que como una pieza gráfica. En concreto: un estado visible —disponible, reservada, vendida, alquilada— que se cambia con un clic en vez de borrar la ficha, porque una propiedad vendida bien mostrada es la mejor prueba de que trabajás; los campos obligatorios definidos, con la matrícula entre ellos, para que nadie pueda publicar a medias; las fotos con un orden y un recorte previstos, porque el problema real de las galerías no es la primera foto sino la número doce cargada de costado; y un solo lugar donde se carga todo, que es la diferencia entre una web y otra tarea más.
La pregunta que sigue siempre es la de la doble carga: “¿tengo que cargar todo dos veces, en el portal y en la web?”. La respuesta honesta es que depende de con qué sistema de gestión trabajás y de qué permite exportar o integrar el portal en cada momento, y que eso se revisa caso por caso antes de prometer nada. Lo que sí definimos en todos los proyectos es cuál es el sistema donde vive la verdad: uno solo manda, el resto copia. Cuando no se define eso, la propiedad vendida queda publicada en el que nadie mira.
Si tu inmobiliaria administra alquileres, esta es la información que más consultas evita y la que casi ningún sitio uruguayo publica con claridad.
En Uruguay conviven varias formas de garantizar un alquiler y no son intercambiables: el Servicio de Garantía de Alquileres de la Contaduría General de la Nación, con respaldo del Estado; la garantía de ANDA; los seguros de fianza de compañías privadas; y las alternativas clásicas de propiedad en garantía o depósito. Cada una tiene su propio requisito de ingresos, su propio trámite y sus propios plazos, y para el inquilino esa diferencia es lo primero que necesita saber, porque define si puede alquilar esa propiedad o no.
Dos datos concretos, tomados de la fuente oficial, para dimensionar por qué esto no es un detalle. El servicio de la CGN está abierto, entre otros, a funcionarios públicos y a empleados de empresas privadas registradas en el servicio con seis meses de antigüedad, a jubilados y a pensionistas; el trámite inicial no tiene costo, pero una vez activado se cobra el 3 % del monto del alquiler a cada parte —arrendador y arrendatario—, que se descuenta mensualmente junto con el alquiler. Del lado de los seguros de fianza privados, el criterio que se repite en el mercado es que el alquiler no supere en torno a un tercio de los ingresos líquidos del núcleo. Son reglas que el inquilino descubre tarde y que, publicadas, ordenan la conversación desde el primer mensaje.
Cómo se convierte eso en diseño: una página propia de requisitos para alquilar con las opciones de garantía que ustedes aceptan y qué pide cada una; un campo de garantía en el formulario de consulta, para que la consulta llegue ya calificada; y —la parte que hay que decir— esa página tiene que ser editable por ustedes, porque los requisitos, los porcentajes y las condiciones de cada garantía cambian sin avisar y un requisito desactualizado publicado en tu sitio es peor que no publicarlo. La regla que aplicamos en todo el estudio vale acá entera: todo dato que caduca tiene que poder editarlo quien se entera de que caducó.
Y una recomendación de oficio: publiquen las condiciones, no los números de terceros que no controlan. “Trabajamos con garantía de CGN, ANDA y seguros de fianza; consultá los requisitos vigentes de cada una” envejece mucho mejor que una tabla de porcentajes que quedó vieja en marzo.
Dos cosas que ya estaban pasando pero que este año se movieron, y que tienen consecuencias visibles en la web y en el primer contacto con el cliente.
La Ley N.º 20.469, promulgada el 19 de marzo de 2026 y publicada en el Diario Oficial el 10 de abril de 2026, reescribió buena parte del régimen de prevención de lavado de activos. En su artículo 13, literal B, mantiene como sujetos obligados no financieros a “las inmobiliarias, promotores inmobiliarios, empresas constructoras y otros intermediarios en transacciones que involucren inmuebles”, con una precisión que conviene leer con atención: con excepción de los arrendamientos. Es decir, el régimen apunta a la operación de compraventa e intermediación patrimonial, no a la administración de alquileres.
La misma ley sustituyó el artículo 35 de la Ley N.º 19.210 de inclusión financiera y bajó fuerte el tope para pagar en efectivo: de 1.000.000 de Unidades Indexadas se pasó a 200.000 UI, o bien al 5 % del valor total de la operación siempre que ese monto no supere las 450.000 UI. Una aclaración sobre las cifras, porque las fuentes que consultamos no coinciden: los equivalentes en dólares que circulan en notas y blogs difieren bastante entre sí, y es esperable, porque la Unidad Indexada se ajusta. El número firme es el que está en la ley y está en UI; el equivalente en pesos o dólares depende del valor de la UI del día y lo confirma el escribano de la operación, no una página web.
Por qué esto aparece en una página de diseño web. Primero, porque el sitio es el lugar más barato para adelantar una fricción cara: el comprador que llega pensando en pagar en efectivo se entera hoy, leyendo, y no en la escribanía con la operación agendada. Una sección corta de “cómo se paga una compraventa” evita conversaciones incómodas y posiciona a la inmobiliaria como la que sabe. Segundo, porque ser sujeto obligado significa pedir documentación e información al cliente, y eso —cuando pasa por formularios web— son datos personales que alguien tiene que custodiar: quién los recibe, dónde quedan guardados, quién del equipo los ve y por cuánto tiempo se conservan son decisiones de diseño del formulario tanto como jurídicas. Nuestro criterio es simple y conservador: el formulario web pide lo mínimo para contactar y calificar; la documentación sensible no viaja por un formulario público, se pide por el canal que defina el asesor de la inmobiliaria.
El armado más común en este rubro es un WordPress con un tema inmobiliario comprado, más complementos para el buscador, para el mapa, para importar del portal y para los formularios. Todo funciona el primer año.
El problema aparece después, y es específico de este tipo de sitio: la ficha de propiedad no es tuya. Los campos —dormitorios, metros, gastos comunes, estado— los definió el tema que compraste, el buscador que los filtra es otro complemento, el mapa es un tercero y la importación desde el portal es un cuarto. Cuando necesitás agregar un campo que la realidad te impone —por ejemplo, el número de matrícula en cada aviso—, no estás editando tu sitio: estás pidiéndole permiso a cuatro autores que no se conocen entre sí, y que no se pusieron de acuerdo nunca.
De ahí sale la escena que se repite: el tema dejó de actualizarse, o se actualizó y rompió el buscador; el complemento de importación quedó a mitad de camino y hay propiedades duplicadas; la persona que atiende no puede marcar una propiedad como vendida porque el estado lo maneja el importador y no el panel; y como cada cambio da miedo, se deja de tocar. Un sitio que da miedo tocar es un sitio que envejece a la vista de tus clientes. Y en este rubro envejecer se nota rápido: alcanza con que un propietario vea publicada como disponible la casa del vecino que se vendió en otoño.
Nuestra postura, que es la misma en todo el estudio: el problema no es que el software sea malo, es que ese modelo asume un mantenimiento técnico continuo que una inmobiliaria estructuralmente no hace, porque su equipo está en la calle mostrando propiedades y no debería estar mirando actualizaciones. Si eso es lo que te está pasando, el diagnóstico técnico está contado en por qué mi WooCommerce se rompe, y las dos salidas son las de siempre y las decimos sin vueltas: rehacer el sitio sobre una base que tu equipo pueda operar, o —si el sitio actual todavía sirve— estabilizarlo con un plan de mantenimiento y decidir el rediseño con calma. La segunda es más barata y a veces es la correcta; te lo vamos a decir cuando lo sea. Está en soporte y mantenimiento.
Lo escribimos acá para que no haya malentendidos después. Bioma es una empresa de soporte tecnológico para PYMEs, no un estudio jurídico ni contable.
Tramitar tu matrícula o tu inscripción en el Registro Nacional de Operadores Inmobiliarios. Definir si tu operación queda alcanzada por el régimen de prevención de lavado ni armar tus procedimientos de debida diligencia. Redactar contratos, reservas o boletos. Decir cómo se paga una operación concreta ni validar un medio de pago. Todo eso lo define tu asesor legal, tu contador y el escribano de la operación.
Que la ficha tenga previsto el lugar de la matrícula y que salga cargada por sistema en todas. Que la web capte propietarios y no solo curiosos. Que una propiedad se marque como vendida en un clic y desde el celular. Que la página de requisitos y garantías la edite tu equipo el día que cambia algo. Y que todo eso lo puedan operar las personas que ya trabajan con vos, sin llamarnos.
No es el mismo sitio el de una inmobiliaria de Montevideo que administra alquileres todo el año que el de una de la costa que vive de la temporada. En Montevideo y Canelones el eje suele ser el alquiler y la administración: requisitos, garantías, renovaciones, y un flujo de consultas parejo durante todo el año. En Maldonado y Rocha el eje es la venta y el alquiler temporario, con un calendario feroz donde la web se define en octubre porque en enero ya no se toca. Si tu negocio es ese, la parte del calendario y del visitante que no es uruguayo está desarrollada en diseño web en Punta del Este, que es la página hermana de esta.
En el interior —Salto, Paysandú, Colonia, Florida— pesa una tercera cosa: la inmobiliaria suele ser conocida en el pueblo, y la web no está para presentarla sino para sostener lo que la gente ya sabe y para llegarle al que se mudó, al que compra desde Montevideo o al que hereda un campo y no vive ahí. Ahí el sitio funciona más como archivo confiable que como vidriera, y eso cambia la estructura.
Somos una empresa uruguaya: mismo huso horario, factura local, reuniones en hora de Montevideo y trabajo presencial cuando suma. Si querés ver cómo trabajamos en general, está en diseño web en Uruguay, y si lo que necesitás es el número antes que el proceso, en cuánto cuesta una página web en Uruguay están los tres tramos con lo que incluye cada uno.
Contanos cómo trabajás hoy y cuántas propiedades manejás, y te devolvemos una propuesta con precio cerrado, plazo y los costos de terceros escritos. Si con arreglar lo que tenés alcanza, te lo decimos.
Arranca en USD 680 + IVA, porque un sitio de inmobiliaria es un sitio institucional con fichas de propiedad. Lo que mueve el número es cuántas plantillas distintas tiene, cuántas propiedades hay que cargar al inicio y si hay que conectar o migrar un sistema de gestión que ya usás. Si además tenés que cobrar señas o reservas online, eso es una tienda y arranca en USD 815 + IVA. Siempre pasamos el precio cerrado antes de empezar.
No, y no conviene que lo intente. Los portales ganan las búsquedas genéricas de propiedades porque tienen todo el inventario del país. Tu web gana otra cosa: capta propietarios que quieren vender o alquilar con vos, te verifica cuando alguien te busca después de ver un aviso, responde las preguntas del proceso —garantías, requisitos, gastos— que el portal no responde, y te deja los datos de quien consultó. Los portales son un canal y hay que estar; el problema es tener solamente eso.
La Ley N.º 20.380, que reguló la actividad de los operadores inmobiliarios y creó el Registro Nacional de Operadores Inmobiliarios en el Ministerio de Educación y Cultura, incluye en su artículo 6 la obligación de publicar en toda oferta la matrícula correspondiente al número de registro. En términos de diseño eso significa que la matrícula es un campo de la ficha de propiedad y no un dato de la página “Nosotros”. En los sitios que hacemos se carga en un solo lugar del panel y sale en todas las fichas. El alcance exacto de la obligación en tu caso lo define tu asesor: nosotros dejamos el lugar previsto y el dato cargado por sistema.
Sí, y para nosotros es la prueba de que el sitio está bien hecho. Cada ficha tiene un estado —disponible, reservada, vendida, alquilada— que se cambia con un clic desde el panel, también desde el celular. No hace falta borrar la ficha: una propiedad vendida bien mostrada es de las mejores pruebas de que trabajás. Si para bajar una propiedad tenés que escribirle a quien te hizo la web, el sitio está mal hecho.
Depende de qué sistema de gestión uses y de qué permita exportar o integrar cada portal en ese momento, así que lo revisamos caso por caso antes de prometerte nada. Lo que sí definimos en todos los proyectos es cuál es el sistema donde vive la verdad: uno solo manda y el resto copia. Cuando eso no está definido, siempre pasa lo mismo — la propiedad que se vendió queda publicada en el sistema que nadie mira.
Cuáles aceptan ustedes y qué pide cada una, en una página propia de requisitos, más un campo de garantía en el formulario de consulta para que la consulta llegue calificada. Conviene publicar las condiciones y no los números de terceros: por ejemplo, el Servicio de Garantía de Alquileres de la Contaduría General de la Nación cobra el 3 % del monto del alquiler a cada parte una vez activado, pero ese tipo de valores cambia y un requisito desactualizado en tu sitio es peor que no publicarlo. Por eso esa página tiene que poder editarla tu equipo.
La Ley N.º 20.469, publicada el 10 de abril de 2026, mantiene a las inmobiliarias, promotores y constructoras como sujetos obligados en las transacciones que involucran inmuebles, con excepción de los arrendamientos. La web no resuelve el cumplimiento —eso es de tu asesor y de tu oficial de cumplimiento—, pero sí decide dos cosas: qué datos pide un formulario público y cuáles no. Nuestro criterio es conservador: el formulario web pide lo mínimo para contactar y calificar, y la documentación sensible no viaja por un formulario público.
Sirve mucho, porque adelanta una fricción cara. Desde 2026 el tope para usar efectivo bajó fuerte: la Ley N.º 20.469 sustituyó el artículo 35 de la Ley N.º 19.210 y lo llevó a 200.000 Unidades Indexadas, o al 5 % del valor total de la operación siempre que no supere las 450.000 UI. El comprador que pensaba pagar en efectivo prefiere enterarse leyendo tu web y no en la escribanía. El monto firme está en UI y su equivalente en pesos o dólares depende del valor del día: eso lo confirma el escribano de la operación, no una página web.
El texto de la Ley N.º 20.380 —creación del Registro Nacional de Operadores Inmobiliarios y obligación del artículo 6 de publicar la matrícula en toda oferta— y el de la Ley N.º 20.469 —sujetos obligados del artículo 13 literal B y sustitución del artículo 35 de la Ley N.º 19.210 sobre topes de efectivo— están publicados por IMPO, el organismo oficial de publicaciones del Estado, y los contrastamos además con análisis independientes de estudios profesionales uruguayos. Las condiciones del Servicio de Garantía de Alquileres están publicadas por el Estado en gub.uy.
Donde las fuentes no coinciden lo decimos en vez de elegir la más cómoda: los equivalentes en dólares del nuevo tope de efectivo difieren entre publicaciones, porque la Unidad Indexada se ajusta. Por eso publicamos el valor en UI, que es el que está en la ley, y no un número en dólares que envejece solo.
Alcance profesional, otra vez y por escrito: Bioma no da asesoría legal, contable ni notarial, y no dictamina si tu inmobiliaria cumple con nada. Lo nuestro es que la parte que vive en la web esté resuelta y la pueda operar tu equipo. Los plazos, las obligaciones y su alcance los define tu asesor con el texto vigente a la vista. Última verificación normativa: 17 de agosto de 2026.